《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求內(nèi)容

2011年7月18日，陜西省住建廳向各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（房管局）、楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)局和各物業(yè)服務(wù)企業(yè)印發(fā)了《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，確定了物業(yè)服務(wù)等級(jí)的參考依據(jù)?！蛾兾魇∽≌^(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求內(nèi)容，市場上，相當(dāng)部分的物業(yè)收取的是一級(jí)服務(wù)的物業(yè)費(fèi)，因此具有參考意義。

一、基本要求

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有三級(jí)(不含暫定三級(jí))以上物業(yè)管理資質(zhì)。
2、按規(guī)定簽定“前期物業(yè)服務(wù)合同”或“物業(yè)服務(wù)合同”（以下簡稱“合同”），公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度，承接項(xiàng)目有完善的物業(yè)管理服務(wù)方案。
4、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員人均服務(wù)建筑面積，多層項(xiàng)目在3000平方米以下、高層項(xiàng)目在2000平方米以下。
5、承接項(xiàng)目時(shí)，按規(guī)定履行查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備職責(zé)，承接手續(xù)齊全。
6、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案和住戶資料檔案齊全，分類成冊(cè)，管理有序，查閱方便。
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)牌，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
8、從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得與其崗位要求相一致的資格證書。
9、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有服務(wù)接待中心，有固定的辦公場所，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話，受理業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修、投訴。建立回訪制度，有回訪記錄，年回訪率98%以上。
10、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。
11、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

二、房屋管理

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)，巡檢記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修。
3、每日巡查1次物業(yè)管理區(qū)域樓宇單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維護(hù)。
4、依據(jù)合同約定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）及房屋使用說明書等的要求，指導(dǎo)業(yè)主/物業(yè)使用人正確使用房屋，共同維護(hù)房屋共用部位及房屋外觀的完好。對(duì)違反法律法規(guī)和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的行為，及時(shí)勸告并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)主管部門。
5、按照房屋裝飾裝修和安全使用的有關(guān)規(guī)定及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的要求，將室內(nèi)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。每日巡查1次裝飾裝修施工現(xiàn)場，對(duì)施工進(jìn)行及時(shí)監(jiān)督。對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全、影響房屋外觀、拆改共用管線等損害公共利益的行為及時(shí)制止，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)主管部門。
6、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有平面示意圖、路標(biāo)、樓宇標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、共用設(shè)施和場地標(biāo)識(shí)的，做到維護(hù)及時(shí)、標(biāo)識(shí)明顯。

三、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)

1、按合同約定，制訂物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備年度、月度養(yǎng)護(hù)及維修計(jì)劃，保養(yǎng)和維修記錄齊全。
2、有完善的設(shè)備安全運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備巡查和設(shè)備用房衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄和巡查記錄。
3、設(shè)備運(yùn)行嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，無重大管理責(zé)任事故，有突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案和處理記錄。
4、設(shè)備用房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
5、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。
6、每日至少2次對(duì)一般共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢，巡檢記錄規(guī)范齊全。特種設(shè)備的巡檢按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
7、共用設(shè)施設(shè)備需要維修或者更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定和國家相關(guān)規(guī)定，組織維修或者更新改造。
8、實(shí)行24小時(shí)值班報(bào)修制度。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，一般維修12小時(shí)之內(nèi)或在雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場。
9、共用照明設(shè)施完好率95%以上，并按規(guī)定時(shí)間開關(guān)。
10、物業(yè)管理區(qū)域道路平整，主要道路及地面車位、地下車庫交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。
11、載人電梯24小時(shí)運(yùn)行。
12、物業(yè)管理區(qū)域設(shè)有水景、水系的，應(yīng)及時(shí)維護(hù)、定期換水、定時(shí)開放。
13、對(duì)可能危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備、場所，設(shè)有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施。
14、對(duì)雨、污水管道每月檢查一次，每年對(duì)公共雨、污水管道全面疏通一次，確保排水通暢。
15、對(duì)化糞池每月檢查一次，每年清掏1—2次。

四、公共秩序維護(hù)

1、物業(yè)管理區(qū)域主出入口24小時(shí)值班，12小時(shí)立崗，重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并有巡查記錄。
2、設(shè)有安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)的，應(yīng)24小時(shí)值守，攝錄像資料按約定期限保留。
3、進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的車輛實(shí)行登記管理，引導(dǎo)車輛出入，有序停放。
4、對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的裝修施工人員、服務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。
5、引導(dǎo)業(yè)主遵守管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的約定，禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
6、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

五、保潔服務(wù)

A、樓內(nèi)共用區(qū)域：

1、地面：
電梯前廳，每日拖擦1次；
無電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每日拖擦1次；
有電梯的樓內(nèi)通道和樓梯，每周拖擦1次；
大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，定期保養(yǎng)，保持材質(zhì)干凈、有光澤。
2、墻面：
涂料材質(zhì)的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無蛛網(wǎng)、無明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無污漬。
3、樓梯扶手、電梯按鈕、照明開關(guān)按鈕，每日擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。
4、欄桿、窗臺(tái)、消防栓、標(biāo)識(shí)牌等共用設(shè)施，每周擦抹一次，保持表面干凈、無污漬。
5、天花板、共用照明燈具，每月除塵一次，目視無污漬、無蛛網(wǎng)。
6、門、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中門廳玻璃每周擦拭1次，目視潔凈、光亮、無污漬。
7、天臺(tái)、屋頂，保持清潔、無垃圾。
8、電梯轎廂，每日清掃、擦拭1次；每月對(duì)電梯門壁上光一次，表面光亮、無污漬。

B、樓外共用區(qū)域：

1、硬化道路地面：每日清掃1次，其中廣場磚地面每周拖擦或沖洗1次，目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過1小時(shí)。
2、綠地、明溝：每周清理1次，無雜物、無積水。
3、共用照明燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無污漬、明亮清潔（2米以上部分每月擦抹、除塵一次）。
4、水景：打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無異味。
5、積水、積雪清掃及時(shí)。

C、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

D、公共衛(wèi)生間：每天全面清潔3次，保持無明顯異味。

E、垃圾的收集與處理：

1、生活垃圾日產(chǎn)日清，垃圾袋裝化，垃圾桶、果殼箱無滿溢現(xiàn)象，保持垃圾桶清潔無異味。
2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。

F、定期滅蟲除害。每月對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須提前告知業(yè)主/物業(yè)使用人。

六、綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
2、草坪。常年保持平整，無坑洼、下陷，邊緣清晰，每年剪草五遍以上，及時(shí)澆灌，定期清除雜草、雜物，保持生長良好。
3、樹木。喬、灌木每年修剪二遍以上，基本無枯枝、萌蘗枝，生長良好，樹冠完整，樹木基本無傾斜；籬、球、造型植物按生長情況和造型要求及時(shí)修剪，每年五遍以上，基本無缺枝、無斑禿；地被、攀援植物修剪、整理及時(shí)，每年三遍以上，基本無枯枝；常年土壤疏松通透，及時(shí)澆灌，綠地?zé)o積水，基本無雜草。
4、按植物品種、生長、土壤狀況合理施肥，每年二遍以上。
5、做好病蟲害防治，主要病蟲害發(fā)生率低于5%。
6、枯死的花草樹木，必須在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種。
7、綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌、提示牌。

通過以上六大項(xiàng)的內(nèi)容可以看出，《陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)一級(jí)服務(wù)的物業(yè)有著非常詳細(xì)的指導(dǎo)要求。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足以上要求，結(jié)合西安物業(yè)費(fèi)新政策，則可以按一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，反之則不能按一級(jí)服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。