房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”的風(fēng)險(xiǎn)提示

日前，一則擔(dān)保公司的廣告稱(chēng)，房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”（這里指房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款）可使200萬(wàn)元的貸款一年期“節(jié)省”5萬(wàn)元。

“房貸”一般指?jìng)€(gè)人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，貸款主體一般為小微企業(yè)。二者本是兩種不同類(lèi)型的貸款，在申請(qǐng)資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低，但審批也更為嚴(yán)格。

那么，這些中介機(jī)構(gòu)究竟如何操作，來(lái)應(yīng)對(duì)嚴(yán)格的銀行審批呢？

某擔(dān)保公司人士介紹，客戶(hù)與中介機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議后，中介機(jī)構(gòu)幫客戶(hù)準(zhǔn)備相關(guān)材料。在客戶(hù)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€清房貸并獲得批復(fù)后，中介機(jī)構(gòu)為客戶(hù)提供過(guò)橋資金，以結(jié)清客戶(hù)個(gè)人房產(chǎn)剩余的按揭貸款，并向銀行申請(qǐng)進(jìn)一步抵押，獲得“房抵貸”。最終，客戶(hù)用獲得的“房抵貸”償還中介機(jī)構(gòu)提供的過(guò)橋資金并向其支付服務(wù)費(fèi)。剩余資金即可由客戶(hù)自由支配。全程一般約20天。

據(jù)悉，“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價(jià)值的70%，服務(wù)費(fèi)視難易程度而定，一般為放款金額的1%至3%，過(guò)橋資金日利率約為千分之一。

中介機(jī)構(gòu)“花式”支招

據(jù)某國(guó)有大行客戶(hù)經(jīng)理介紹，該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，申請(qǐng)人必須是正常經(jīng)營(yíng)且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)寬松的銀行，也需申請(qǐng)“房抵貸”的客戶(hù)的名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司注冊(cè)時(shí)間滿(mǎn)1年以上且作為股東在公司的時(shí)間需3個(gè)月以上，持股比例不得低于10%。

對(duì)此，某中介機(jī)構(gòu)稱(chēng)，可幫忙轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)1年的公司，雖然理論上走流程需至少3個(gè)月，但其有辦法可以馬上完成。

上述擔(dān)保公司人士還稱(chēng)，和當(dāng)?shù)囟嗉毅y行關(guān)系密切，可以幫客戶(hù)打通關(guān)系。“不是所有客戶(hù)向銀行申請(qǐng)都會(huì)審批，和銀行內(nèi)部沒(méi)有關(guān)系的話(huà)怎么做業(yè)務(wù)？”

那么，事實(shí)真的如此嗎？

“銀行員工幾乎不可能與中介機(jī)構(gòu)有利益關(guān)聯(lián)，被發(fā)現(xiàn)會(huì)被辭退。”某城商行員工表示。

助貸行業(yè)人士李偉（化名）亦透露，絕大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)都是靠著信息不對(duì)稱(chēng)掙錢(qián)的，并非與銀行存在合作關(guān)系。

專(zhuān)家：需警惕風(fēng)險(xiǎn)

假設(shè)以上操作都能順利完成，真的像上述廣告說(shuō)的那樣劃算嗎？

資深業(yè)內(nèi)人士劉超（化名）告訴記者：“從短期看，‘房抵貸’的資金成本確實(shí)比房貸低。但從長(zhǎng)期看，由于大多‘房抵貸’規(guī)定每年歸本，很多客戶(hù)需墊資過(guò)橋，這樣算下來(lái)，貸款利率遠(yuǎn)高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低，實(shí)際資金成本會(huì)更高。這還不包括中介服務(wù)費(fèi)。”

他表示，房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于銀行是否同意續(xù)貸。若客戶(hù)因征信、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)狀況，銀行將不同意續(xù)貸，那么，客戶(hù)需每年支付大量過(guò)橋費(fèi)用。“有人因無(wú)法承受過(guò)高的過(guò)橋費(fèi)用，都準(zhǔn)備賣(mài)掉房子了。”

此外，還存在銀行追查“房抵貸”入樓市，提前收回違規(guī)貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾筆貸款后，均已提前收回違規(guī)貸款。

上海銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人也介紹：“年初通過(guò)貸后系統(tǒng)監(jiān)測(cè)貸款資金流向時(shí)，曾發(fā)現(xiàn)一貸款戶(hù)貸款資金流向其關(guān)聯(lián)企業(yè)，隨即提前收回貸款。”

高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認(rèn)為，客戶(hù)偽造虛假條件申請(qǐng)“房抵貸”，一來(lái)，可能面臨事后銀行審查，被停止貸款并提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人征信產(chǎn)生影響；二來(lái)，可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶(hù)為了利息差，可能導(dǎo)致不可估量的后果，得不償失。”

某銀行小微貸客戶(hù)經(jīng)理也指出，客戶(hù)在與中介機(jī)構(gòu)交涉過(guò)程中會(huì)泄露個(gè)人信息，埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，客戶(hù)將貸款資金轉(zhuǎn)入個(gè)人或親屬之外的賬戶(hù)，也存在風(fēng)險(xiǎn)。