《民法典》中對物業(yè)服務及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定

一、未簽合同，是不是不用交這物業(yè)費了?

《民法典》第九百三十九條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

房屋所在小區(qū)是新建小區(qū)，小區(qū)建成與業(yè)主收房簽訂正式物業(yè)合同往往存在一定的時間差，在此期間也需要對小區(qū)內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序進行管理維護。因此，雖然業(yè)主未簽訂正式物業(yè)服務合同，但開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司在提供物業(yè)服務后，小區(qū)業(yè)主應當交納物業(yè)費。

二、小區(qū)發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費?

《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務人應當維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

小區(qū)物業(yè)服務公司應當采取保安定時巡檢、在公共區(qū)域安裝安防監(jiān)控等方式維護小區(qū)的治安。小區(qū)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應向有關(guān)行政部門報告，提供小區(qū)監(jiān)控錄像、安保巡檢記錄等，協(xié)助有關(guān)行政部門處理偷盜事件。如果物業(yè)公司能提供證據(jù)證明其已經(jīng)盡到上述義務，業(yè)主則不能以小區(qū)發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務費。

三、業(yè)主應該交這些電梯養(yǎng)護費和保潔費嗎?

《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

物業(yè)公司提供服務內(nèi)容包括對小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護，對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護。除日常小區(qū)保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業(yè)主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設(shè)備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護，電梯的定時定檢等。物業(yè)服務費標準系業(yè)主和物業(yè)服務公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)也會定期發(fā)布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則供協(xié)商時參考。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)居住生活，事實上已經(jīng)享受了物業(yè)公司提供的各項服務，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務法律關(guān)系，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為由，拒絕支付物業(yè)費。

四、電梯等公共設(shè)施應該是業(yè)主共有設(shè)施，電梯等公共設(shè)施廣告費收益歸誰所有?

《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

小區(qū)內(nèi)電梯、樓道、道路等公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營的，應當公共收益單獨列賬，并及時向業(yè)主公示。根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

如果業(yè)主對小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司存在各種不滿，是有權(quán)更換物業(yè)公司的?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖畻l規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

如果業(yè)主對新更換的物業(yè)公司仍不滿意的話，按照《民法典》第九百四十六條以及《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主還可以聯(lián)合業(yè)主召集業(yè)主大會，共同決定解聘物業(yè)服務公司，解除物業(yè)服務合同等事宜。新老物業(yè)公司交替期不是物業(yè)服務的“空窗期”，《民法典》為保障業(yè)主這段期間的權(quán)利，第九百五十條還規(guī)定了在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。