住宅小區(qū)物業(yè)空置房管理規(guī)范

　　1.范圍

　　適用于客戶服務(wù)部已辦理接管驗(yàn)收的空置房管理。

　　2.規(guī)范性引用文件

　　下列文件對(duì)于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

　　3.術(shù)語(yǔ)和定義

　　3.1空置房：是指在一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)公司已交付驗(yàn)收的住房或商鋪，指待售、已售未入伙期間的房屋狀態(tài)。

　　4.預(yù)期的質(zhì)量要求

　　4.1 保障空置房正常功能使用及做好日常維保和管理工作，使房屋保值增值。

　　5.前提方案

　　5.1人員要求

　　5.1.1嚴(yán)格按照《員工手冊(cè)》中相關(guān)崗位人員要求執(zhí)行。

　　5.2服務(wù)所使用器具、物資清單。

　　5.2.1簽到表格、檢查及簡(jiǎn)單工程維護(hù)工具、鑰匙、保潔清潔工具。

　　5.3對(duì)服務(wù)場(chǎng)所的說(shuō)明。

　　5.3.1客戶服務(wù)部管家負(fù)責(zé)對(duì)空置房進(jìn)行全面管理，定期檢查和巡視，包括空置房鑰匙管理和信息管理等。

　　5.3.2保潔部負(fù)責(zé)空置房的定期保潔工作，保持空置房的清潔。

　　5.3.3保安部負(fù)責(zé)對(duì)空置房進(jìn)行定期檢查和巡視。

　　5.3.4工程維修部負(fù)責(zé)空置房室內(nèi)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　5.3.5開發(fā)公司全面負(fù)責(zé)空置房的修繕工作，保證空置房?jī)?nèi)外主體、設(shè)施、設(shè)備的完好。

　　6.作業(yè)步驟

　　6.1空置房的管理

　　6.1.1空置房分三種情況：

　　a）已辦理接管驗(yàn)收但并未售出的房屋；

　　b）房屋已售出但未辦理入住手續(xù)；

　　c）房屋已辦理入住手續(xù)但未進(jìn)行裝修及投入使用。

　　6.1.2上述空置房中，前兩種由物業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)管理。

　　a）未售出的空置房維護(hù)費(fèi)用由開發(fā)商全額支付；

　　b）已售出的空置房，交付前由開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；交付后由業(yè)主自“入伙通知書”生效之日起全額支付（現(xiàn)為自交付之日次月一日起計(jì)收服務(wù)費(fèi)。）。

　　6.1.3已辦理入住手續(xù)而未裝修及投入使用的空置房的維護(hù)管理，原則上由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，物業(yè)公司予以必要的協(xié)助。

　　6.1.4空置房的鑰匙由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)，按《鑰匙管理作業(yè)流程》進(jìn)行保存及領(lǐng)用管理。

　　6.1.5客戶服務(wù)部管家每月對(duì)空置房狀態(tài)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查核對(duì)，工程及客服管家配合每月入室二次檢查室內(nèi)水、電、氣等設(shè)施狀況，并于《空置房現(xiàn)場(chǎng)簽到表》上予以記錄，相關(guān)記錄每月底交于客服中心保存；如實(shí)際檢查房態(tài)和檔案記錄不相符，客戶服務(wù)部管家負(fù)責(zé)與有關(guān)部門核對(duì)并做必要的協(xié)調(diào)工作。

　　6.1.6如在檢查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有重大問(wèn)題時(shí)，客戶服務(wù)部應(yīng)及時(shí)通告相關(guān)部門進(jìn)行處理。

　　6.1.7空置房的衛(wèi)生由保潔部負(fù)責(zé)。

　　6.1.8保潔部負(fù)責(zé)空置房衛(wèi)生，并于《空置房現(xiàn)場(chǎng)簽到表》上予以記錄；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向客戶服務(wù)部報(bào)修中心報(bào)修。

　　6.1.9燃?xì)膺\(yùn)行時(shí)，工程維修部組織對(duì)相關(guān)空置房進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并在《品質(zhì)檢查記錄表》中予以記錄。

　　6.1.10工程維修部每月抄錄水、電表讀數(shù)，并確?？罩梅?jī)?nèi)設(shè)施設(shè)備完好。

　　6.2客戶服務(wù)部對(duì)空置房的控制方法。

　　6.2.1客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)每月對(duì)房屋狀態(tài)信息的收集、分析，及時(shí)編制、修訂《客戶服務(wù)部空置房清單》，交地產(chǎn)相關(guān)部門確認(rèn)后，分發(fā)財(cái)務(wù)管理部、秩序維護(hù)部、環(huán)境服務(wù)部、工程維修部等相關(guān)部門各一份。客戶服務(wù)部應(yīng)根據(jù)空置房的變動(dòng)情況，每月進(jìn)行巡查，同時(shí)也根據(jù)環(huán)境服務(wù)部和秩序維護(hù)部人員反饋的信息，及時(shí)更新《客戶服務(wù)部空置房清單》并知會(huì)相關(guān)部門。

　　6.2.2客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)空置房鑰匙的管理，建立空置房鑰匙清單；對(duì)空置房缺少的鑰匙，要注明去向，確定已遺失的要通過(guò)審批按配額補(bǔ)齊。凡進(jìn)入空置房的人員都必須到客戶服務(wù)部領(lǐng)取鑰匙，進(jìn)行登記后方可領(lǐng)用，歸還鑰匙時(shí)，管家務(wù)必到空置房復(fù)查，檢查水、電總閥是否關(guān)好，確保空置房設(shè)施狀況完好及衛(wèi)生情況。

　　6.2.3每月25日前由客戶服務(wù)部組織安排相關(guān)人員對(duì)空置房進(jìn)行一次全面檢查，填寫《品質(zhì)檢查記錄表》，并及時(shí)組織整改。檢查內(nèi)容包括：環(huán)境衛(wèi)生情況，安全情況，主體、設(shè)施、設(shè)備的完好情況等。

　　6.2.4空置房管理產(chǎn)生的費(fèi)用，由客戶服務(wù)部報(bào)公司財(cái)務(wù)定期與地產(chǎn)公司結(jié)算。

　　6.3空置房保潔作業(yè)

　　6.3.1對(duì)空置房每半月進(jìn)行一次保潔，確?？罩梅?jī)?nèi)的門、窗、玻璃、欄桿、配電箱清潔無(wú)塵、房?jī)?nèi)無(wú)蜘蛛網(wǎng)。由客服部主管安排環(huán)境保潔員進(jìn)行清潔，并提前知會(huì)客戶服務(wù)部，在環(huán)境保潔員到空置房保潔前，應(yīng)根據(jù)需要配備齊保潔工具，由保潔領(lǐng)班到客戶服務(wù)部領(lǐng)取鑰匙，并進(jìn)行登記。

　　6.3.2環(huán)境保潔員在進(jìn)入空置房前，應(yīng)首先檢查空置房外圍是否有異常情況，門窗、門鎖是否完好；進(jìn)入房屋后首先應(yīng)檢查房屋主體、設(shè)施、設(shè)備是否完好，若有異常情況要及時(shí)通知客戶服務(wù)部。

　　6.3.3空置房清潔的主要內(nèi)容有墻體除塵、除蛛網(wǎng)；玻璃清潔；地面清掃；消殺；植物養(yǎng)護(hù)等項(xiàng)目。

　　6.3.4保潔完成后，環(huán)境保潔員應(yīng)填制《空置房現(xiàn)場(chǎng)簽到表》，收齊工具，查看是否有遺漏，鎖好門窗；將鑰匙及時(shí)歸還客戶服務(wù)部，并登記。

　　6.4空置房安全巡查

　　6.4.1空置房的日常巡視由秩序維護(hù)部人員負(fù)責(zé)，主要從室外查看空置房門窗是否完好，室內(nèi)是否有異常情況，傾聽室內(nèi)是否有異常聲響等。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向控制中心和客戶服務(wù)部報(bào)告。

　　6.4.2秩序維護(hù)部主管/班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排秩序維護(hù)部人員每周巡查一次空置房。首先，由秩序維護(hù)部主管/班長(zhǎng)提前知會(huì)客戶服務(wù)部，由指定秩序維護(hù)部人員到客戶服務(wù)部領(lǐng)取鑰匙，并登記后領(lǐng)用；秩序維護(hù)部人員到空置房后先檢查空置房外圍安全情況，再進(jìn)入空置房進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容主要包括：門窗是否完好；水電設(shè)施是否完好；房屋主體是否被破壞，如水浸，鄰里違章修建破壞等，并填寫《空置房現(xiàn)場(chǎng)簽到表》，最后，秩序維護(hù)部人員關(guān)好門窗，及時(shí)到客戶服務(wù)部交還鑰匙并登記；秩序維護(hù)部人員對(duì)檢查結(jié)果予以記錄、保存，并在客戶服務(wù)部做好備案。

　　6.5空置房維修、維護(hù)

　　6.5.1客戶服務(wù)部在接收環(huán)境服務(wù)部、秩序維護(hù)部人員等報(bào)空置房維修、維護(hù)信息后，應(yīng)及時(shí)制訂措施，明確責(zé)任，通知相關(guān)部門進(jìn)行該空置房的修繕和維護(hù)，屬于地產(chǎn)公司的問(wèn)題請(qǐng)地產(chǎn)客戶服務(wù)部協(xié)助解決，并進(jìn)行督促和跟進(jìn)；屬于經(jīng)地產(chǎn)委托的小修項(xiàng)目，可直接通知客戶服務(wù)部工程維護(hù)部進(jìn)行修補(bǔ)后，及時(shí)與地產(chǎn)結(jié)算。

　　6.6已接但未入住房的管理

　　6.6.1客戶服務(wù)部應(yīng)根據(jù)管家、秩序維護(hù)部主管/班長(zhǎng)反饋的變動(dòng)信息，建立客戶服務(wù)部的已接但未入住房清單，及時(shí)掌握可能出租或轉(zhuǎn)讓的房源信息。

　　6.6.2秩序維護(hù)部主管/班長(zhǎng)負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)已接但未入住房的巡視，檢查是否有可疑人員入住、異常燈光、聲響等情況，并采取相應(yīng)的處理措施。對(duì)已接但未入住房的變動(dòng)信息應(yīng)及時(shí)反饋客戶服務(wù)部。

　　7.危險(xiǎn)源辨識(shí)

　　7.1危險(xiǎn)源

　　7.1.1水、電、氣為主要危險(xiǎn)源。如清潔后未關(guān)水龍頭、水管突爆裂、電路短路、電路水浸、燃?xì)庑孤丁⒀b飾自然脫落及其它意外情況。

　　7.2風(fēng)險(xiǎn)控制措施

　　7.2.1做好日常巡查及安全檢查工作，確保水、電、氣安全、無(wú)高空墜物及門窗故障發(fā)生意外和失竊等。

　　8.注意事項(xiàng)

　　8.1如營(yíng)銷需帶意向客戶看空置房，經(jīng)與營(yíng)銷負(fù)責(zé)人確認(rèn)后必須認(rèn)對(duì)方簽領(lǐng)鑰匙后看房。（詳參照6.2.2）

　　9.相關(guān)記錄表

　　9.1《客戶服務(wù)部空置房清單》

　　9.2《品質(zhì)檢查記錄表》

　　9.3《空置房開窗通風(fēng)及設(shè)備檢查、衛(wèi)生清潔現(xiàn)場(chǎng)簽到表》

　　9.4《空置房業(yè)主入住前衛(wèi)生清潔現(xiàn)場(chǎng)簽到表》

　　9.5《空置房私家園林養(yǎng)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)簽到表》