綜合小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理有哪些？

　　(一)綜合管理

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

　　(1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施;

　　(2)每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;

　　(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;

　　(4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運(yùn)作;

　　(5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全;

　　(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

　　(7)應(yīng)用計算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理;

　　(8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

　　(9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

　　(10)建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運(yùn)行。

　　(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

　　共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn);不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：

　　(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;

　　(2)保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;
　　(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損;

　　(4)負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù);

　　(5)定期清洗外墻。

　　(三)綠化

　　小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

　　按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

　　(四)保潔

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

　　(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍;

　　(2)設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理;

　　(3)每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物;

　　(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃;

　　(5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

　　(6)在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　(7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

　　(五)公共秩序維護(hù)

　　小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括：

　　(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;

　　(2)維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢;

　　(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

　　(4)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;

　　(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案;發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。

　　(六)停車管理

　　機(jī)動車輛、非機(jī)動車輛在停車場(存車處)、位的管理

　　(1)有健全的機(jī)動車、非機(jī)動車存車管理制度和管理方案;

　　(2)對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行;

　　(3)保證停車有序，24小時設(shè)專人看管;有發(fā)生緊急情況預(yù)案;

　　(4)長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

　　(七)消防管理

　　公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

　　(1)有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案;

　　(2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù);

　　(3)定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

　　(4)發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

　　(八)高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修

　　(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預(yù)案;

　　(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格;

　　(3)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字第799號文件規(guī)定。

　　(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強(qiáng)對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。

　　(九)電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)

　　(1)主梯6：00-24：00不間斷運(yùn)行，0：00-6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客;

　　(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運(yùn)行;

　　(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案;

　　(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。

　　(十)裝修管理

　　服務(wù)房屋裝飾裝修管理

　　(1)有健全的裝修管理服務(wù)制度;

　　(2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;

　　(3)裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

　　(4)業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報行政管理部門;

　　(5)及時清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。