《民法典》中關(guān)于物業(yè)交接的相關(guān)規(guī)定和物業(yè)交接的規(guī)范操作

走進(jìn)民法典·物業(yè)交接物業(yè)是為小區(qū)服務(wù)的組織，每逢交接，處理不好會有許多煩心事。有的物業(yè)衣袖一揮直接走人留下了一大堆爛攤子開辟了一大片信息盲區(qū)。

讓《民法典》告訴我們物業(yè)交接究竟應(yīng)該如何規(guī)范？

平穩(wěn)過度合同結(jié)束仍需合作

《民法典》第九百五十條：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)及時、清楚地告知原物業(yè)退場的時間。在合同到期前決定續(xù)約還是“退管”。

即使合同終止，原物業(yè)也應(yīng)繼續(xù)提供服務(wù)。留一個“平穩(wěn)過渡期”，同時，也有權(quán)利要求業(yè)主支付相應(yīng)的費用。

《民法典》第九百四十九條：將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)應(yīng)當(dāng)在必要信息上做好告知，在各項資料與設(shè)施上做好交接，最大限度幫助新物業(yè)有序開展工作。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

適時退出早退晚退都不行

《民法典》第九百四十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

在約定期限或合理期限內(nèi)退出，意味著物業(yè)的何時退出應(yīng)與業(yè)主警醒協(xié)商；不得諸事未了就早早退出，也不得咸事皆了仍遲遲不走。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

理性交接和氣守法下次合作新舊物業(yè)的沖突已經(jīng)不是新鮮的話題。

當(dāng)新舊物業(yè)交接時出現(xiàn)矛盾時，各方應(yīng)當(dāng)秉持理性的態(tài)度。

既不在權(quán)利上退讓，也不能用沖突解決問題。

必要時，可求助調(diào)解，甚至訴于法院強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)交接困難的原因分析

（一）前期物業(yè)項目交接手續(xù)不規(guī)范

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接物業(yè)項目時，開發(fā)建設(shè)單位就沒有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法定資料。在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就不能按時將法定的資料交給業(yè)委會。

因為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)很容易受制于建設(shè)單位。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料可能就是不全的，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了承接項目也就不嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理承接手續(xù)。加之這種行為的隱蔽性，就使得它不能被有效監(jiān)管和監(jiān)督。這種行為的出現(xiàn)與法律沒有嚴(yán)格規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相應(yīng)義務(wù)不無關(guān)系。在前期物業(yè)交接驗收中，法律對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作強(qiáng)制性規(guī)定，對承接資料不全的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施。

作為開發(fā)建設(shè)單位指定的前期物業(yè)（老物業(yè)）往往與其有千絲萬縷的利益關(guān)聯(lián)，經(jīng)常與業(yè)主產(chǎn)生極大爭議。比如產(chǎn)權(quán)糾紛，物業(yè)管理用房、鍋爐房、會所、車庫等涉及到小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)界定的部位的交接，由于又牽涉到開發(fā)建設(shè)單位，更增添了交接的不順利。

（二）法律法規(guī)對物業(yè)交接范圍缺乏具體明確規(guī)定

物業(yè)項目交接糾紛四資（資料，資金，資源，資產(chǎn)），如“物業(yè)管理所必需的其他資料”怎么理解呢？是不是每個物業(yè)項目所必需的其他資料都是一致齊全的呢？前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會對應(yīng)該交什么不應(yīng)該交什么就有可能各執(zhí)一詞，一方認(rèn)為交接已完成，另一方確認(rèn)為沒完成。針對當(dāng)前現(xiàn)狀，湖北武漢出臺規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)公司必須在業(yè)委會組建后30日內(nèi)，做好小區(qū)公共資料、資源、資產(chǎn)、資金移交工作。公共資料主要指小區(qū)的竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件、業(yè)主名冊，以便小區(qū)保持正常運行。公共資產(chǎn)方面，物業(yè)要向業(yè)委會交代清楚物業(yè)服務(wù)用房的位置和基本資料，并從物業(yè)用房中騰退并向業(yè)委會移交面積不少于15平方米的議事活動用房，并應(yīng)具備辦公條件。公共資源是指屬于全體業(yè)主共有，能夠用于從事經(jīng)營活動的公共場所、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)公司也應(yīng)該向業(yè)委會報告，其中主要包括利用公共場地設(shè)置停車位的使用情況，利用公共區(qū)域出租、經(jīng)營的情況，利用共用部位設(shè)置廣告的收益情況。

（三）債權(quán)債務(wù)關(guān)系導(dǎo)致交接不暢

當(dāng)物業(yè)項目出現(xiàn)業(yè)主拖欠物業(yè)費，到交接時間卻未完全清繳的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不會積極配合交接。

代收水電氣熱等項費用也容易引發(fā)問題。雖然法律早已規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。但實際上，部分小區(qū)沒有抄表到戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用的情況很普遍，業(yè)主的水、電等費用一般由物業(yè)服務(wù)公司墊付，代收代繳費用往往會產(chǎn)生差額。差額部分如果不能妥善解決，物業(yè)交接就容易產(chǎn)生糾紛。

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作不規(guī)范

在一些新老物業(yè)交接不順利的案例中，有很多老物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱他們不退出的原因是業(yè)主大會決議無效，業(yè)委會組織召開的業(yè)委會違法，以及業(yè)委會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同無效等。同時，在一些小區(qū)，也有不同意解聘原物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主提出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)公司程序合法性方面的質(zhì)疑。此外，由于利益驅(qū)動、某些小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多、身份復(fù)雜，召開業(yè)主大會難度很大，因而確實存在業(yè)主大會召開不規(guī)范甚至違法的情況。因此，有些情況下，不愿退出管理的物業(yè)服務(wù)公司與不愿解聘物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主勢必阻撓交接工作。

（五）業(yè)主認(rèn)識不到位，換物業(yè)不一定解決所有問題

有相當(dāng)部分的業(yè)主、業(yè)委會成員熱衷于輕易更換物業(yè)服務(wù)公司，甚至有些業(yè)委會成立的初衷即是為了更換物業(yè)服務(wù)公司。認(rèn)為只要更換了物業(yè)服務(wù)公司，所有問題都解決，物業(yè)費就降下來了，物業(yè)服務(wù)水平也提高了，但他們忽視了兩點：一、作為企業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是一樣的，他們都以追求利潤為目的，更換物業(yè)服務(wù)公司后物業(yè)費可能有所下降，但是服務(wù)質(zhì)量也可能隨之下降；二、有關(guān)資料設(shè)施設(shè)備等交接事項比較復(fù)雜，容易起糾紛。物業(yè)這個概念并沒有深入人心。無論是從物業(yè)公司這一個方面，還是從業(yè)主這個方面，雙方面都在橫向使壓力。物業(yè)公司利用手中的職務(wù)之便，以服務(wù)之名行管理之實。用盡一切辦法來斂財。而一部分業(yè)主，缺乏客觀的思維判斷能力，只是單純的理解沒有個體服務(wù)到位，到位標(biāo)準(zhǔn)是什么都是問題。有問題責(zé)任不清第一想到是怎么樣才能夠挑出物業(yè)的毛病，把物業(yè)趕走。至于說小區(qū)所將要面對的問題，如何解決他們既不會去想，也沒有能力去解決。

（六）被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合交接工作

事實上，也有部分被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益等原因故意設(shè)置重重障礙，造成交接不順利。比如，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅有一個物業(yè)管理項目，被解聘后可能面臨公司破產(chǎn)職工失業(yè)等問題，因此，不愿意輕易放棄項目。

交接難的解決辦法：

要解決眾多的物業(yè)項目交接糾紛，需要從主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三個角度來思考辦法：

（一）主管應(yīng)當(dāng)有所作為

第一，加強(qiáng)對開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，強(qiáng)化制約手段。

從源頭上解決物業(yè)交接難的問題，就要從前期物業(yè)管理階段抓起，在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位必須不打折扣地移交法定資料、物業(yè)管理用房及設(shè)施設(shè)備等。也就是說，必須強(qiáng)化開發(fā)建設(shè)單位的義務(wù)與責(zé)任。同樣應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到不符合承接驗收要求條件就禁止承接物業(yè)項目，否則將面臨相應(yīng)處罰。只有這樣，才能保證在后來可能的物業(yè)交接內(nèi)容的完整性，減少物業(yè)交接糾紛的發(fā)生。

第二，規(guī)范管理，嚴(yán)格實施。《民法典》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)范早已出臺更新細(xì)則也有了。交通法規(guī)治安法規(guī)執(zhí)行起來每天都有罰單，相比之下放眼全國，有幾張物業(yè)罰單？是真的沒有業(yè)主反映與違法事實嗎？只有動真格，執(zhí)行到位，物業(yè)與業(yè)主才信法守法。

第三，規(guī)范業(yè)主大會的成立及運作，規(guī)范業(yè)主委員會選舉程序及運作規(guī)則。業(yè)主大會及業(yè)主委員會的運作不規(guī)范導(dǎo)致業(yè)主大會決議和業(yè)委會的決定并不能真正反映業(yè)主的意愿，因而在是否交接以及交接內(nèi)容問題上業(yè)主內(nèi)部本身就存在分歧，形不成統(tǒng)一合法有效的業(yè)主大會決議。制定業(yè)主大會及業(yè)主委員會運作規(guī)則并依法運作，才可能使作為交接一方的業(yè)主委員會在項目交接中做到守法、依法開展工作。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)法律意識與風(fēng)險意識

第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)公民首先要守法。在經(jīng)業(yè)主大會決議解聘后，就應(yīng)當(dāng)依法退出該管理項目，拒不退出的行為即是違法行為。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣要守法，在法律允許的時間和方式接管物業(yè)項目。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險意識。要認(rèn)識到物業(yè)管理市場的競爭是客觀存在的，依法被解聘也是正常的。要想立于不敗之地，應(yīng)當(dāng)通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高企業(yè)競爭力贏得業(yè)主認(rèn)可，而不是被解聘之后仍然拒不退出。

（三）業(yè)主委員會要增強(qiáng)專業(yè)能力，切實保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

在物業(yè)項目交接中，主體有兩個，其中之一就是業(yè)主委員會。交接順利與否在很大程度上取決于業(yè)主委員會的工作能力及素質(zhì)。有些業(yè)主委員會成員對物業(yè)管理方面的知識很欠缺，有的認(rèn)為物業(yè)項目交接就是新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的工作交接，交接主體是新、老物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實不然。應(yīng)當(dāng)是先由原物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)業(yè)主委員會進(jìn)行交接，然后再由業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接?？梢?，業(yè)主委員會在交接中責(zé)任不可謂不大。但是，由于很多業(yè)主委員會對于怎樣交接、交接什么等一系列問題并不熟悉，干脆讓新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，使得兩家存在競爭關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾和爭議，甚至發(fā)生正面沖突。

因此，明確業(yè)主委員會在交接中的主體地位是很重要的，也就要求業(yè)主委員會必須具備相應(yīng)的知識和能力。諸如應(yīng)當(dāng)交接什么，怎么交接，業(yè)主委員會都應(yīng)當(dāng)熟知，這也是減少交接糾紛的關(guān)鍵。

民法典的物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任有什么規(guī)定

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施等移交給業(yè)主委員會。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十九條 【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費;造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

物業(yè)合同到期后，物業(yè)公司拒不搬出小區(qū)怎么辦

物業(yè)公司被解聘后，無權(quán)強(qiáng)留在小區(qū)。

物業(yè)合同到期，在小區(qū)通過業(yè)主委員會或業(yè)主大會解聘物業(yè)公司后，物業(yè)公司強(qiáng)留在小區(qū)的現(xiàn)象早已屢見不鮮。物業(yè)公司強(qiáng)留的原因很多，或是因小區(qū)業(yè)主拖欠大量物業(yè)費，或者干脆就是盯上了小區(qū)物業(yè)這塊“肥肉”不肯挪窩，但不管什么原因，物業(yè)公司這種做法肯定是違約違規(guī)的。

經(jīng)業(yè)主決定選聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理是法律賦予小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，經(jīng)符合法律規(guī)定的程序選聘的物業(yè)公司，是全體業(yè)主的共同意愿。因此，當(dāng)業(yè)主通過業(yè)委會或業(yè)主大會的方式，共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，解聘物業(yè)公司的，物業(yè)公司不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

若物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主有物業(yè)費用等未解決糾紛的，應(yīng)該通過法律途徑解決，而不是強(qiáng)行留在小區(qū)的，否則小區(qū)業(yè)主可以依法追究物業(yè)公司的責(zé)任。

物業(yè)公司被解聘后，無權(quán)強(qiáng)收物業(yè)費

物業(yè)公司被小區(qū)業(yè)委會或業(yè)主大火決議解聘后，強(qiáng)留在小區(qū)不退場，已經(jīng)屬于嚴(yán)重的違約違規(guī)行為，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)因其違約違規(guī)行為獲利。所以相關(guān)法律規(guī)定，在物業(yè)公司被小區(qū)解聘后，被要求退場而不走的，不得以提供事實服務(wù)為由，要求小區(qū)業(yè)主交納物業(yè)費。事實上，即使物業(yè)公司強(qiáng)行要求繳納物業(yè)費，小區(qū)業(yè)主可以不交納。

解決方案：

1、如果原物業(yè)公司拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的小區(qū)，業(yè)主委員會可以代表小區(qū)業(yè)主向當(dāng)?shù)胤课菪姓鞴懿块T提出責(zé)令限期撤出的申請，由要求履行行政職權(quán)責(zé)令物業(yè)公司撤離本小區(qū)。

2、如果因為原物業(yè)拒不搬離小區(qū)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以收集證據(jù)資料，委托律師到法院起訴物業(yè)公司要求賠償，要求原物業(yè)公司搬離小區(qū)。若物業(yè)公司拒絕搬走的，可在勝訴后，向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，通過法院強(qiáng)制物業(yè)公司搬離，移交相關(guān)物業(yè)用房及物業(yè)資料。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)人要承擔(dān)工作交接義務(wù)。將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人。（來源：法制視界  作者：張海濤）